Leistungsangebot

(1) Das Gutachten wird zur Objekt- und Standortqualität (Makro-Lage, Mikro-Lage), zum regionalen Immobilienmarkt (Mietmarkt, Investmentmarkt), zu den rechtlichen und tatsächlichen Objekteigenschaften, zur Beleihungsfähigkeit, zur Verkäuflichkeit/ Verwertbarkeit, zur Vermietbarkeit und zur Drittverwendungsfähigkeit Stellung nehmen. Es wird ein Markt- und Objektrating nach TEGoVA und bei Bedarf zusätzlich eine SWOT-Analyse durchgeführt. Auftragsgemäß werden weitere optionale Wertermittlungsszenarien in Ergänzung zur Marktwertermittlung gemäß den Vorgaben des Finanzinstitutes durchgeführt.

(2) Im Rahmen der Analyse der tatsächlichen Eigenschaften wird zunächst die  Grundstückssituation geprüft und beurteilt (Grundstückszuschnitt, -auslastung, vorhandene und mögliche GFZ, eventuelle Grundstücks- oder Baurechtsreserven, Erschließung etc.). In diesem Zusammenhang erfolgt auch eine Analyse der rechtlichen Gegebenheiten insbesondere bezüglich Lasten und Beschränkungen gemäß Abt. II des Grundbuches, Herrschvermerke etc. Bei wertrelevanten Rechten ist eine Einsichtnahme in die jeweilige Eintragungsbewilligung erforderlich und deren Inhalt wird entsprechend in der Wertermittlung sachgerecht berücksichtigt. Baulasten werden genannt und ebenfalls bei Wertrelevanz berücksichtigt.

(3) Im Rahmen der Sachwertermittlung werden die marktüblichen Bodenwerte (i.d.R. Bodenrichtwerte) analysiert und entsprechend den vorhandenen Gegebenheiten angepasst und so der Bodenwert unter Beachtung der Feststellungen aus (2) ermittelt. Der Wert der baulichen Anlagen wird auf Basis der aktuellen NHK oder den BKI-Baukosten regionalisiert ermittelt. Dazu werden die unter (4) genannten Analysen, sachverständige Einschätzungen und Flächenermittlungen durchgeführt. Es erfolgt eine lineare Alterswertminderung. Gleichzeitig wird der Neubauwert zur Ableitung eines Gebäudeversicherungswertes ausgewiesen. Liegen eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen von Grundstücken vor, die hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen, dann kann auch das Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommen.

(4) Im Rahmen der Objektanalyse werden die qualitativen Eigenschaften des Objektes (Objektart, Bauweise, Baujahr, Bauzustand, Schäden, Mängel, eventueller Sanierungsbedarf, CapEx etc.) erfasst und beurteilt. Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer werden ermittelt bzw. sachverständig beurteilt. Im Rahmen einer quantitativen Analyse werden anhand der vorliegenden Unterlagen BGF, Wohn-/ Nutzflächen ermittelt bzw. plausibilisiert. Die BGF-Ermittlung erfolgt in Anlehnung an die Sachwertrichtlinie, die Mietflächenermittlung erfolgt in Anlehnung an die Vorgaben der gif bzw. der WoFlV. Auch werden vermietete Flächen und Leerstandsflächen quantitativ getrennt ausgewiesen.

(5)  Im Rahmen der Ertragswertermittlung wird die Vermietungssituation analysiert. Dazu werden die vorliegenden Mietverträge bezüglich Miethöhe, Indexierung, Laufzeit etc. untersucht und die IST-Miete mit der recherchierten Marktmiete abgeglichen (Behandlung von Overrents und Underrents erfolgt entsprechend der üblichen, methodischen Vorgehensweise). Mieten für vergleichbare Objekte werden recherchiert und benannt. Die Qualität des Cash Flow wird beurteilt, die eventuell vorhandene Leerstandssituation mit dem regional üblichen abgeglichen und beurteilt (Stichwort: struktureller Leerstand). Anhand der regionalen Marktgegebenheiten werden marktübliche Bewirtschaftungskosten erfasst bzw. erfolgt eine Orientierung an der II. Berechnungsverordnung und Liegenschaftszinssätze werden bevorzugt aus den Marktberichten der Gutachterausschüsse und anhand  vergleichbarer Objekte recherchiert bzw. sachverständig ermittelt. Im regionalen Markt für die entsprechende Objektart übliche Vervielfältiger und Nettoanfangsrenditen werden analysiert und zur Plausibilisierung des Bewertungsergebnisses herangezogen. Bei allen Recherchen bedienen wir uns diverser öffentlicher Quellen, Recherchen privater Anbieter und eigener Datenbanken und Erfahrungen.

(6) Markt- und Beleihungswert werden methodisch getrennt ermittelt, der Marktwert in Anlehnung an die ImmoWertV und der Beleihungswert nach den Vorgaben der BelWertV. Die Eignung der Immobilie als Banksicherheit bzw. ihre Beleihungsfähigkeit wird begründet.

(7)  Neben den gesetzlichen Vorgaben werden selbstverständlich auch alle regulatorische Vorgaben der BaFin bei der Gutachtenerstellung beachtet. Vorliegende Studien der Fachgruppen der HypZert GmbH zu speziellen Bewertungsthemen und deren Ergebnisse werden in unseren Gutachten ebenso berücksichtigt wie Veröffentlichungen/ Rund-schreiben der Bankenverbände zu Bewertungsfragen.

(8)  Besondere Wünsche des Finanzinstitutes zum Inhalt des Gutachtens und zum methodischen Vorgehen bei speziellen Bewertungssituationen bzw. bei vorhandenen hausinternen Vorgaben werden berücksichtigt. Wir erfassen diese Besonderheiten in einem Handbuch, in welchem die speziellen Wünsche gesammelt werden auch zur Beachtung bei künftigen Aufträgen.

Wir halten alle anwendbaren datenschutzrechtlichen Vorschriften (u.a. nach dem BDSG) ein, insbesondere bestehen ausreichende technische und organisatorische Maßnahmen nach § 9 BDSG inkl. der Anlage hierzu.

Alle für die Bewertungsgesellschaft arbeitenden Gutachter sind auf das Datengeheimnis nach § 5 BDSG verpflichtet.