Leistungsangebot

Die Leistungen der Immobilien-Bewertungsgesellschaft sind auf den speziellen Immobilienbewertungsbedarf der Finanzwirtschaft ausgerichtet:

Markt-/ Verkehrswertermittlungen

 

Stichtagsbezogene Wertermittlung in Anlehnung an die ImmoWertV, Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie sowie an die WertR.

Beleihungswertermittlungen

 

Nach den Vorschriften des PfandBG und der BelWertV unter Beachtung regulatorischer Vorgaben der Bankenaufsicht bezüglich der Immobilienwertermittlung für grundpfandrechtliche Sicherheiten.

Aktualisierung/ Überprüfung von Markt- und Beleihungswerten

 

Gemäß der europäischen Kapitaladäquanzverordnung und –richtlinien (Capital Requirements Directive – CRD IV und Capital Requirements Regulation – CRR (EU Nr. 575/2013)) insbesondere der Verordnung (EU) Nr. 575/2013, Artikel 208 und 229.

  • 01 01 Ausschreibungsverfahren
  • Wir beteiligen uns nach Aufruf durch das Finanzinstitut am vorgegebenen Ausschreibungsverfahren und unterbreiten nach Eingang innerhalb der vom Finanzinstitut vorgegebenen Frist ein Angebot. Dort nennen wir unseren Hauptansprechpartner für das Finanzinstitut und einen Vertreter.

     

  • 02 02 Auftragserteilung
  • Nach Auftragserteilung/ -eingang in unserer zentralen Administration wird dort die Vollständigkeit der Bewertungsunterlagen geprüft und bei Bedarf werden Unterlagen nachgefordert. Die geforderten Termine werden auf Realisierbarkeit geprüft. Gleichzeitig erfolgt eine Überprüfung, ob ein Interessenskonflikt bei der Bearbeitung des Auftrages besteht. Wenn ja, werden wir das Finanzinstitut darüber informieren und eine Bearbeitung des Auftrages nur nach ausdrücklicher Genehmigung durch das Finanzinstitutes durchführen. Wir entscheiden anhand der regionalen Zuordnung, der zu bewertenden Objektart und der Auslastung, welcher Gutachter der Gesellschaft den Auftrag ausführt. Dieser wird dem Finanzinstitut zu jedem Bewertungsauftrag per Mail mitgeteilt.

  • 03 03 Objektbesichtigung
  • Eine Objektbesichtigung wird in Abstimmung mit dem Finanzinstitut vereinbart. Gleichzeitig wird uns ein Ansprechpartner für die Besichtigung benannt.
    Wir gehen davon aus, dass eine Besichtigung (incl. Innenbesichtigung) des Bewertungsobjektes innerhalb von max. 5 Arbeitstagen ermöglicht wird. Sollte die Besichtigung nicht in der gewünschten Bearbeitungszeit möglich sein, wird eine angemessene Verlängerung der Bearbeitungszeit mit dem Finanzinstitut abgestimmt. Gleiches gilt bei späterer Nachreichung von noch benötigten Bewertungsunterlagen.

  • 04 04 Klärung der Detailfragen
  • Es wird davon ausgegangen, dass uns mit dem Auftrag des Finanzinstitutes auch ein Ansprechpartner des Finanzinstitutes benannt wird, um eventuelle Detailfragen zwischen Finanzinstitut und uns bezüglich der Abwicklung des Auftrages oder bezüglich fachlicher Fragen zur Bewertung abzustimmen. Mit diesem Ansprechpartner stimmt unser Gutachter auch die Draft-Version des Gutachtens ab.

  • 05 05 Erstellung Gutachten / Bearbeitungszeiten
  • Unsere Gutachten werden i. d. R. im System LORA erstellt.

    Die Erarbeitung der Gutachten (inklusive Besichtigung) erfolgt in dem vom Finanzinstitut vorgegebenen Zeitrahmen. Wir gehen dabei i.d.R. von folgenden Bearbeitungszeiten aus:

    Priorität 1:   innerhalb von 10 Arbeitstagen

    Priorität 2:   innerhalb von  30 Arbeitstagen

    ohne Prio.:   größer 30 Arbeitstage

  • 06 06 Inhaltliche Abstimmung
  • Nach Fertigstellung und interner Qualitätssicherung wird das Gutachten als Draft dem Finanzinstitut zur inhaltlichen Abstimmung übergeben. Ist diese erfolgt, erhält das Finanzinstitut sofort das Gutachten in der zu vereinbarenden elektronischen Form und innerhalb von 3 Arbeitstagen die abgestimmte Finale-Druckversion  und die weiter vereinbarten Dokumente / Dateien sowie eine Rechnung für die erbrachte Leistung. Auf Wunsch des Finanzinstitutes kann die Rechnungslegung auch monatlich als Sammelrechnung erfolgen.

(1) Das Gutachten wird zur Objekt- und Standortqualität (Makro-Lage, Mikro-Lage), zum regionalen Immobilienmarkt (Mietmarkt, Investmentmarkt), zu den rechtlichen und tatsächlichen Objekteigenschaften, zur Beleihungsfähigkeit, zur Verkäuflichkeit/ Verwertbarkeit, zur Vermietbarkeit und zur Drittverwendungsfähigkeit Stellung nehmen. Es wird ein Markt- und Objektrating nach TEGoVA und bei Bedarf zusätzlich eine SWOT-Analyse durchgeführt. Auftragsgemäß werden weitere optionale Wertermittlungsszenarien in Ergänzung zur Marktwertermittlung gemäß den Vorgaben des Finanzinstitutes durchgeführt.

(2) Im Rahmen der Analyse der tatsächlichen Eigenschaften wird zunächst die  Grundstückssituation geprüft und beurteilt (Grundstückszuschnitt, -auslastung, vorhandene und mögliche GFZ, eventuelle Grundstücks- oder Baurechtsreserven, Erschließung etc.). In diesem Zusammenhang erfolgt auch eine Analyse der rechtlichen Gegebenheiten insbesondere bezüglich Lasten und Beschränkungen gemäß Abt. II des Grundbuches, Herrschvermerke etc. Bei wertrelevanten Rechten ist eine Einsichtnahme in die jeweilige Eintragungsbewilligung erforderlich und deren Inhalt wird entsprechend in der Wertermittlung sachgerecht berücksichtigt. Baulasten werden genannt und ebenfalls bei Wertrelevanz berücksichtigt.

(3) Im Rahmen der Sachwertermittlung werden die marktüblichen Bodenwerte (i.d.R. Bodenrichtwerte) analysiert und entsprechend den vorhandenen Gegebenheiten angepasst und so der Bodenwert unter Beachtung der Feststellungen aus (2) ermittelt. Der Wert der baulichen Anlagen wird in Anlehnung an die Sachwertrichtlinie ermittelt. Dazu werden die unter (4) genannten Analysen, sachverständige Einschätzungen und Flächenermittlungen durchgeführt. Es erfolgt eine lineare Alterswertminderung. Gleichzeitig wird der Neubauwert zur Ableitung eines Gebäudeversicherungswertes ausgewiesen.

(4) Im Rahmen der Objektanalyse werden die qualitativen Eigenschaften des Objektes (Objektart, Bauweise, Baujahr, Bauzustand, Schäden, Mängel, eventueller Sanierungsbedarf, CapEx etc.) erfasst und beurteilt. Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer werden ermittelt bzw. sachverständig beurteilt. Im Rahmen einer quantitativen Analyse werden anhand der vorliegenden Unterlagen BGF, Wohn-/ Nutzflächen ermittelt bzw. plausibilisiert. Die BGF-Ermittlung erfolgt in Anlehnung an die Sachwertrichtlinie, die Mietflächenermittlung erfolgt in Anlehnung an die Vorgaben der gif bzw. der WoFlV. Auch werden vermietete Flächen und Leerstandsflächen quantitativ getrennt ausgewiesen.

(5)  In einem weiteren Schritt wird für die Ertragswertermittlung die Vermietungs-situation analysiert. Dazu werden die vorliegenden Mietverträge bezüglich Miethöhe, Indexierung, Laufzeit etc. untersucht und die IST-Miete mit der recherchierten Marktmiete abgeglichen (Behandlung von Overrents und Underrents erfolgt entsprechend der üblichen, methodischen Vorgehensweise). Mieten für vergleichbare Objekte werden recherchiert und benannt. Die Qualität des Cash Flow wird beurteilt, die eventuell vorhandene Leerstandssituation mit dem regional üblichen abgeglichen und beurteilt (Stichwort: struktureller Leerstand). Anhand der regionalen Marktgegebenheiten werden marktübliche Bewirtschaftungskosten erfasst bzw. erfolgt eine Orientierung an der II. Berechnungsverordnung und Liegenschaftszinssätze werden bevorzugt aus den Marktberichten der Gutachterausschüsse und anhand  vergleichbarer Objekte recherchiert bzw. sachverständig ermittelt. Im regionalen Markt für die entsprechende Objektart übliche Vervielfältiger und Nettoanfangsrenditen werden analysiert und zur Plausibilisierung des Bewertungsergebnisses herangezogen. Bei allen Recherchen bedienen wir uns diverser öffentlicher Quellen, Recherchen privater Anbieter und eigener Datenbanken und Erfahrungen.

(6) Markt- und Beleihungswert werden methodisch getrennt ermittelt, der Marktwert in Anlehnung an die ImmoWertV und der Beleihungswert nach den Vorgaben der BelWertV. Die Eignung der Immobilie als Banksicherheit bzw. ihre Beleihungsfähigkeit wird begründet.

(7)  Neben den gesetzlichen Vorgaben werden selbstverständlich auch alle regulatorische Vorgaben der BaFin bei der Gutachtenerstellung beachtet. Vorliegende Studien der Fachgruppen der HypZert GmbH zu speziellen Bewertungsthemen und deren Ergebnisse werden in unseren Gutachten ebenso berücksichtigt wie Veröffentlichungen/ Rund-schreiben der Bankenverbände zu Bewertungsfragen.

(8)  Besondere Wünsche des Finanzinstitutes zum Inhalt des Gutachtens und zum methodischen Vorgehen bei speziellen Bewertungssituationen bzw. bei vorhandenen hausinternen Vorgaben werden berücksichtigt. Wir erfassen diese Besonderheiten in einem Handbuch, in welchem die speziellen Wünsche gesammelt werden auch zur Beachtung bei künftigen Aufträgen.

Wir halten alle anwendbaren datenschutzrechtlichen Vorschriften (u.a. nach dem BDSG) ein, insbesondere bestehen ausreichende technische und organisatorische Maßnahmen nach § 9 BDSG inkl. der Anlage hierzu.

Alle für die Bewertungsgesellschaft arbeitenden Gutachter sind auf das Datengeheimnis nach § 5 BDSG verpflichtet.